Economia

02/05/2014

Il diritto di abitazione

Il diritto di abitazione rientra nel novero dei c.d. diritti reali minori, ovvero, degli ius in re aliena (diritti sulla cosa altrui). Si tratta, infatti, di un diritto personalissimo, incedibile ed impignorabile, che spetta al beneficiario su una cosa altrui. A seguito della costituzione del diritto di abitazione in parola si crea poi la compressione dell’altro diritto reale sul quale esso grava (per esempio, il diritto di proprietà verrà gravato dal diritto di abitazione e, quindi, verrà compresso).

L’istituto trova fonte normativa in due norme codicistiche e, precisamente, nell’articolo 540 cod.civ. e nell’articolo 1022 cod.civ..

Apparentemente le norme sembrano avere il medesimo ambito di applicazione, regolando entrambe il diritto di abitazione, invece, a ben vedere, contemplano casi differenti.

Mentre la fattispecie di cui all’art. 540 cod.civ. opera in materia mortis causa (ovvero per le successioni a causa di morte), invece, quando prescritto nell’art. 1022 cod.civ. opera nei trasferimenti inter vivos.

Veniamo ad analizzare la prima fattispecie proposta, ovvero, quanto previsto nell’art. 540 cod.civ. la cui collocazione è all’interno delle successioni dei legittimari (cioè quelle apertesi in forza di testamento);  secondo i più attenti studiosi, tuttavia, la fattispecie opererebbe anche nel caso della successione legittima (senza testamento), di cui all’art. 581 cod.civ., considerando il diritto in parola quale quota di patrimonio da assegnare in ogni caso al coniuge superstite.

Il caso enunciato nell’art. 540 cod.civ. ha un ambito applicativo particolare e limitato, ovvero, opera solo a favore del coniuge del de cuius: al fine di tutelare il più possibile le condizioni di vita che il coniuge superstite aveva quando l’altro era in vita, l’articolo 540 cod.civ. prevede la costituzione ex lege del diritto di abitazione a favore del coniuge superstite e di uso dei mobili che corredano detta abitazione (secondo la dottrina si tratta di due prelegati ex lege (uso e abitazione), operanti con effetti ex nunc dal momento dell’apertura della successione dell’altro coniuge).

Tali diritti ex art. 540 cod.civ. (uso ed abitazione) spettano però a favore del coniuge superstite solo se l’abitazione che verrà gravata dai in parola si trovava in proprietà esclusiva del coniuge defunto o in comproprietà con tra il de cuius ed il coniuge superstite e non se il bene si trovata in comproprietà con terzi.

Tale limitazione trova la propria ragione dell’inammissibilità di limitare un diritto altrui a seguito della morte di un comproprietario: il terzo, infatti, non potrà vedere menomato il suo diritto di comproprietà vendendosi privare del godimento del bene a favore del coniuge superstite dell’altro comproprietario (è il caso in cui un appartamento si trovi in comproprietà tra due fratelli ma venga utilizzato quale abitazione familiare di uno di essi).

Particolare attenzione merita poi l’aspetto della pubblicità di questo diritto reale minore.

Dal momento che spesso se ne ignora l’esistenza e, dal momento che raramente viene pubblicizzato nei pubblici registri, può capitare che gli eventuali eredi (poniamo moglie e due figli) ritengano di essere chiamati all’eredità relitta in quote eguali. Al contrario, in presenza del presupposto oggettivo sopra enunciato (ovvero la casa adibita ad abitazione al momento dell’apertura della successione si doveva trovare in proprietà esclusiva del de cuius o in comproprietà con l’altro coniuge), si costituirà ex lege il diritto di abitazione (e quello di uso) a favore del coniuge superstite.

Di conseguenza, i chiamati all’eredità lo saranno nel diritto di proprietà gravato dal diritto di abitazione e non, al contrario nel diritto di proprietà sic et simpliciter, pieno ed esclusivo.

Ovvero, un altro caso piuttosto frequente è quello nel quale il coniuge superstite rinunzia all’eredità e la sua quota si accresce a favore dei figli.

In tale ipotesi, dal momento che il coniuge superstite succede nel diritto di abitazione, in ogni caso, a titolo personale (iure proprio) e non in forza di successione (iure successionis), il diritto di abitazione permane nonostante la rinunzia all’eredità espressa ed i figli che procedano poi, a favore di terzi, al trasferimento dell’intera piena proprietà del bene, in realtà non saranno legittimati per il diritto di abitazione che rimane in capo al genitore superstite.

E così si pone il problema dell’erede apparente, ovvero, quanto al diritto di abitazione, i figli sembreranno i legittimi eredi ma in realtà non lo sono, spettando tale diritto in capo al coniuge superstite.

E’ proprio per questo motivo, per non ingenerare dubbi nelle contrattazioni, che è sempre opportuno pubblicizzare presso l’Agenzia del territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare, il diritto di abitazione ex art. 540 cod.civ., consentendo così al terzo acquirente di acquistare “bene” l’immobile in contratto.

Il genitore superstite, in caso di atto traslativo, anche se avrà rinunziato all’eredità lui delata, dovrà intervenire in atto per disporre del diritto di abitazione costituitosi a suo favore.

Al contrario, il diritto di abitazione di cui all’articolo 1022 cod.civ., può essere costituito mediante convenzione inter vivos, a favore di qualunque persona fisica e non si costituisce automaticamente come quello di cui all’art. 540 cod.civ. sopra indicato.

Titolo per la costituzione sarà una scrittura privata autenticata, un atto pubblico o una sentenza emessa dall’autorità giudiziaria e ciò in quanto, essendo necessario pubblicizzare il diritto nei pubblici registri, il titolo deve provenire da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato.

Ovviamente, trattandosi poi di diritto di abitazione, potranno essere oggetto del medesimo esclusivamente gli immobili adibiti ad abitazione e non anche quelli aventi una destinazione diversa, nonché beneficiari potranno essere solo persone fisiche (e non anche enti).